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Tout savoir sur le financement / Le prêt hypothécaire
Une fois le financement octroyé par un organisme financier, le client doit encore se décider sur le taux d’intérêt de son prêt hypothécaire.
Il existe une multitude d’opportunités, ainsi que des sous-produits tous plus attrayants les uns que les autres, du moins sur la publicité ! Mais en cas de mauvais choix, les pertes peuvent être conséquentes.
Afin de mieux analyser ces produits, il y a lieu de les classer dans quatre grands groupes : le taux variable, le libor, le portfolio et le taux fixe.
A l’heure actuelle, la quasi-totalité des offres du marché sont des dérivés de ces variantes de base. Il est donc important d’en connaître les caractéristiques principales afin de déterminer quelle option sera la plus appropriée à chaque situation.
Ce taux évolue en fonction du marché de l’argent et des capitaux. Lorsque la conjoncture est bonne, ce taux a tendance à augmenter et lorsque la situation économique est mauvaise, il descend. Aucune règle ne permet de définir le moment précis où une hausse ou une baisse se produira, il existe même un décalage dans la réalité. Chaque établissement est donc plus ou moins libre de faire évoluer son taux variable à sa guise. De manière générale, le client est avisé 3 mois (voire 6 mois) à l’avance, par courrier, si une variation va intervenir.
Le grand avantage du taux variable vient du fait qu’il bénéficie d’une grande souplesse. En effet, il est très facile de le transformer en un autre produit, de faire un amortissement extraordinaire ou simplement de le rompre (6 semaines selon le code des obligations, mais en général 3 à 6 mois dans la pratique, se référer aux conditions générales du contrat).
En choisissant un taux variable, le client paiera toujours le prix du marché, ni plus ni moins. Par contre, il ne faut pas oublier que le taux variable avait atteint des sommets à 7,5% voire même 8% en 1991. Mal est fait de constater qu’il n’offre aucune garantie en cas de hausse importante des taux et que la charge mensuelle des propriétaires peut prendre très vite l’ascenseur.
Le taux variable est recommandé si un client est prêt à supporter des variations de son loyer, s’il prévoit des changements importants sur son financement (amortissement extraordinaire, vente du bien immobilier, etc.) et lorsque les taux sont à la baisse ou en stagnation.
Le Libor est proposé sur des durées allant de 1 à 12 mois, mais les périodes de 3 ou 6 mois sont les plus conventionnelles.
Exemple : le taux est bloqué pendant 3 mois à un certain taux, puis à l’expiration de la durée, il est automatiquement reconduit pour 3 mois aux nouvelles conditions du marché et ainsi de suite. Au final, cela correspond à un taux fixe de 3 mois constamment renouvelé pour une nouvelle période et ceci jusqu’à une demande de changement du client. Comme ce taux réagit instantanément aux fluctuations du marché, il est considéré comme volatile.
Une comparaison du taux libor au taux variable ne serait pas judicieuse; le taux Libor évoluera nettement plus vite, autant à la hausse qu’à la baisse (du fait que le prêt mis à disposition provient uniquement d’un emprunt sur le marché monétaire). Ce taux est conseillé, au même titre que le taux variable, en cas de tendance à la baisse ou en stagnation.
Il est primordial de rappeler qu’une marge financière adéquate est nécessaire.
Ce taux est souvent lié contractuellement à des durées minimales, c’est-à-dire qu’un client devra garder son financement au moins 2 ans (voire 5 ans) dans le produit ou dans l’établissement choisi, sous peine de se voir facturer une indemnité de sortie.
Grâce à son mode de refinancement, il est très simple pour une banque de connaître sa marge avec exactitude. Cela permet également de proposer une multitude d’options complémentaires liées à ce taux Libor. Les plus fréquentes sont les CAP, soit la fixation d’une limite à la hausse (et ou à la baisse) que le taux ne pourra pas franchir. Ce plafond ou plancher est fixé dans le temps sur 3 ou 5 ans. Ainsi, le client sera sûr de ne pas dépasser un certain taux pendant toute la durée définie et, si au contraire les taux venaient à diminuer, il profiterait de la baisse. Malheureusement, cette couverture a un coût, car l’établissement financier doit couvrir son opération sur le marché (en achetant des warrants/assurances) et ces frais sont indéniablement répercutés sur le taux d’intérêt du client.
Grâce à cet outil hypothécaire, le client ne subit pas les pics de taux, autant à la hausse qu’à la baisse. Le concept du produit est très intéressant à ce stade, surtout lorsque les taux stagnent ou montent. Par contre, ce taux « lissé » est en constant décalage avec le marché et la banque compense cette différence avec des indemnités d’entrée ou de sortie, en faveur ou à la charge du client.
Il est malheureusement impossible de savoir à l’avance si une indemnité va être facturée au client lorsqu’il voudra quitter ce système d’intérêt (même pour changer de produit au sein du même établissement).
Au final, bien que l’idée innovatrice soit excellente, le Portfolio est déconseillé aux personnes prévoyant des changements dans un futur proche.
En conclusion, Il est préférable de sélectionner le bon produit hypothécaire en fonction de ses avantages et inconvénients, au lieu de miser uniquement sur le gain de taux absolu. Une bonne stratégie avec le produit adéquat restera d’actualité pour un client, tandis qu’un gain espéré au départ peut se transformer en une perte à l'échéance.
Le choix d’un propriétaire reste très personnel et n’est certainement pas basé sur les mêmes réflexions que la décision de son voisin.
En sus, c’est très souvent le montage fiscal qui permettra de déterminer quel est le produit hypothécaire opportun pour un client. Pour mémoire, une bonne stratégie fiscale permet d’économiser, dans la plupart des cas, nettement plus que le gain réalisable sur les divers produits d’intérêt hypothécaire. Ces stratégies restent le plus souvent liées à un taux fixe à long terme afin de s’assurer le gain final ! C’est pourquoi une analyse personnelle et individuelle reste nécessaire.
Le taux variable
Dans ce produit, l’argent mis à disposition par l’établissement financier provient en grande partie de l’avoir en compte des épargnants, des fonds propres de l’établissement ainsi que d’un faible emprunt sur le marché monétaire.Ce taux évolue en fonction du marché de l’argent et des capitaux. Lorsque la conjoncture est bonne, ce taux a tendance à augmenter et lorsque la situation économique est mauvaise, il descend. Aucune règle ne permet de définir le moment précis où une hausse ou une baisse se produira, il existe même un décalage dans la réalité. Chaque établissement est donc plus ou moins libre de faire évoluer son taux variable à sa guise. De manière générale, le client est avisé 3 mois (voire 6 mois) à l’avance, par courrier, si une variation va intervenir.
Le grand avantage du taux variable vient du fait qu’il bénéficie d’une grande souplesse. En effet, il est très facile de le transformer en un autre produit, de faire un amortissement extraordinaire ou simplement de le rompre (6 semaines selon le code des obligations, mais en général 3 à 6 mois dans la pratique, se référer aux conditions générales du contrat).
En choisissant un taux variable, le client paiera toujours le prix du marché, ni plus ni moins. Par contre, il ne faut pas oublier que le taux variable avait atteint des sommets à 7,5% voire même 8% en 1991. Mal est fait de constater qu’il n’offre aucune garantie en cas de hausse importante des taux et que la charge mensuelle des propriétaires peut prendre très vite l’ascenseur.
Le taux variable est recommandé si un client est prêt à supporter des variations de son loyer, s’il prévoit des changements importants sur son financement (amortissement extraordinaire, vente du bien immobilier, etc.) et lorsque les taux sont à la baisse ou en stagnation.
Le taux Libor (London InterBank Offered Rate)
Il s’agit du taux de refinancement des banques sur le marché à Londres, auquel on ajoute la marge individuelle négociée afin d’obtenir le taux final.Le Libor est proposé sur des durées allant de 1 à 12 mois, mais les périodes de 3 ou 6 mois sont les plus conventionnelles.
Exemple : le taux est bloqué pendant 3 mois à un certain taux, puis à l’expiration de la durée, il est automatiquement reconduit pour 3 mois aux nouvelles conditions du marché et ainsi de suite. Au final, cela correspond à un taux fixe de 3 mois constamment renouvelé pour une nouvelle période et ceci jusqu’à une demande de changement du client. Comme ce taux réagit instantanément aux fluctuations du marché, il est considéré comme volatile.
Une comparaison du taux libor au taux variable ne serait pas judicieuse; le taux Libor évoluera nettement plus vite, autant à la hausse qu’à la baisse (du fait que le prêt mis à disposition provient uniquement d’un emprunt sur le marché monétaire). Ce taux est conseillé, au même titre que le taux variable, en cas de tendance à la baisse ou en stagnation.
Il est primordial de rappeler qu’une marge financière adéquate est nécessaire.
Ce taux est souvent lié contractuellement à des durées minimales, c’est-à-dire qu’un client devra garder son financement au moins 2 ans (voire 5 ans) dans le produit ou dans l’établissement choisi, sous peine de se voir facturer une indemnité de sortie.
Grâce à son mode de refinancement, il est très simple pour une banque de connaître sa marge avec exactitude. Cela permet également de proposer une multitude d’options complémentaires liées à ce taux Libor. Les plus fréquentes sont les CAP, soit la fixation d’une limite à la hausse (et ou à la baisse) que le taux ne pourra pas franchir. Ce plafond ou plancher est fixé dans le temps sur 3 ou 5 ans. Ainsi, le client sera sûr de ne pas dépasser un certain taux pendant toute la durée définie et, si au contraire les taux venaient à diminuer, il profiterait de la baisse. Malheureusement, cette couverture a un coût, car l’établissement financier doit couvrir son opération sur le marché (en achetant des warrants/assurances) et ces frais sont indéniablement répercutés sur le taux d’intérêt du client.
Le portfolio
Le taux est déterminé sur une moyenne des dernières années. Les variantes existantes sont basées sur une moyenne des 2, 3 ou 5 dernières années. La banque établit une nouvelle moyenne tous les trimestres avec comme référence le taux Swibor 2, 3 ou 5 ans. Nous obtenons donc 8 tranches de 2 ans pour le Portfolio 2 ans, 12 tranches de 3 ans pour le Portfolio 3 ans et 20 tranches de 5 ans pour le Portfolio 5 ans. A la fin de chaque trimestre, la tranche la plus ancienne est remplacée par une nouvelle au taux du jour et la moyenne est ainsi recalculée. L’implication de ce changement trimestriel apportera un lissage extrême sur le Portfolio 5 ans, moyen sur le Portfolio 3 ans et faible sur le Portfolio 2 ans. L'établissement financier ajoutera une marge individuelle par client afin d'obtenir le taux final.Grâce à cet outil hypothécaire, le client ne subit pas les pics de taux, autant à la hausse qu’à la baisse. Le concept du produit est très intéressant à ce stade, surtout lorsque les taux stagnent ou montent. Par contre, ce taux « lissé » est en constant décalage avec le marché et la banque compense cette différence avec des indemnités d’entrée ou de sortie, en faveur ou à la charge du client.
Il est malheureusement impossible de savoir à l’avance si une indemnité va être facturée au client lorsqu’il voudra quitter ce système d’intérêt (même pour changer de produit au sein du même établissement).
Au final, bien que l’idée innovatrice soit excellente, le Portfolio est déconseillé aux personnes prévoyant des changements dans un futur proche.
Le taux fixe
Le principe vise à bloquer un taux pendant une durée déterminée, entre 1 et 10 ans, voire 15 ou même 25 ans. Pendant toute la période, le taux ne va plus bouger (ni à la hausse, ni à la baisse) et aucune modification ne pourra être effectuée au financement initialement octroyé.Conclusion
Tout un chacun pencherait plutôt pour un taux de courte durée lorsque les taux sont bas, car il laisse l’opportunité d’être converti en taux fixe si les taux venaient à augmenter. Par contre, il ne faut pas oublier que les taux fixes évoluent eux aussi très rapidement et lorsque le client voudra bloquer son hypothèque sur une certaine durée, les taux fixes auront d’ores et déjà anticipés les variations du marché et seront donc plus élevés.En conclusion, Il est préférable de sélectionner le bon produit hypothécaire en fonction de ses avantages et inconvénients, au lieu de miser uniquement sur le gain de taux absolu. Une bonne stratégie avec le produit adéquat restera d’actualité pour un client, tandis qu’un gain espéré au départ peut se transformer en une perte à l'échéance.
Le choix d’un propriétaire reste très personnel et n’est certainement pas basé sur les mêmes réflexions que la décision de son voisin.
En sus, c’est très souvent le montage fiscal qui permettra de déterminer quel est le produit hypothécaire opportun pour un client. Pour mémoire, une bonne stratégie fiscale permet d’économiser, dans la plupart des cas, nettement plus que le gain réalisable sur les divers produits d’intérêt hypothécaire. Ces stratégies restent le plus souvent liées à un taux fixe à long terme afin de s’assurer le gain final ! C’est pourquoi une analyse personnelle et individuelle reste nécessaire.