Nos conseils et stratégies
Tout savoir sur le financement / Les fonds propres
Vous disposez de plus de 20% de fonds propres que vous désirez investir sur votre bien immobilier afin de diminuer la dette et les intérêts hypothécaires.
Si les taux d'intérêts hypothécaires sont élevés, c'est un bon raisonnement. Actuellement, les taux sont historiquement bas. Si vous diminuez votre dette et vos intérêts, vous aurez une valeur locative plus importante que les intérêts débiteurs, ce qui augmentera vos impôts.
La stratégie à adopter est de garder une dette maximum, afin de déduire le plus d'intérêts de votre revenu imposable, pour diminuer vos impôts. Le surplus de fonds propres sera investi (placement à rendement défiscalisé) pour couvrir les intérêts hypothécaires supplémentaires.
Pour déterminer le rendement minimum du placement, il faut tenir compte du taux marginal d'imposition.
Explication : un taux marginal d'imposition de 30 % signifie qu'avec un revenu imposable supplémentaire de CHF 1'000.-, CHF 300.- devront être versés aux autorités fiscales. Inversement, si vous bénéficiez d'une déduction sur le revenu imposable (rachat de 2ème pilier, cotisations au 3ème pilier, intérêts débiteurs, travaux de rénovations, etc.) de CHF 1'000.-, vous réaliserez une économie de CHF 300.-. Réduir le revenu imposable grâce à une déduction fiscale, permet le calcul de l'économie d'impôt au moyen du taux marginal d'imposition. Plus le taux marginal d'imposition est élevé, plus l'économie d'impôt est importante.
Exemple : si CHF 100'000.- sont placés, plutôt que de les investir en fonds propres, nous allons (pour compenser le non investissement de CHF 100'000.- de fonds propres) créer un prêt hypothécaire de CHF 100'000.- avec un taux fixe à 10 ans à 3.60%. Si le taux marginal d'imposition est de 40% (revenu imposable d'environ CHF 150'000.-) et étant donné que les intérêts du prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable, vous réaliserez une économie fiscale de 40% sur le taux du prêt hypothécaire. Le taux d'intérêt hypothécaire net sera de 3.60% - (3.60% x 40%) = 2.16%. En imaginant que vous avez placé vos CHF 100'000.- sur un placement vous offrant au minimum 2.50% vous gagnez 0.34% (net d'impôt) sur votre capital de CHF 100'000.-.
Ce n'est pas tout : les intérêts du prêt hypothécaire sont linéaires, vous payerez 2.16% (économie fiscale entendue) sur CHF 100'000.- pendant 10 ans, soit CHF 21'600.-. A contrario, les intérêts rémunérateurs de la caisse de pension sont composés. Votre compte de caisse de pension affichera en fin de première année CHF 100'000.- + (100'000.- x 2.5 %) = CHF 102'500.-, puis l'année suivante, les 2.50% seront comptabilisé sur CHF 102'500.-, soit après 10 ans un total de CHF 128'008.-.
Ce calcul est établi sur la base du taux de rémunération LPP de 2008 (2.5%). Ce calcul doit être adapté en fonction de chaque modification de taux et/ou de législation. Afin de connaître les dernières évolutions, veuilez nous contacter.
La stratégie à adopter est de garder une dette maximum, afin de déduire le plus d'intérêts de votre revenu imposable, pour diminuer vos impôts. Le surplus de fonds propres sera investi (placement à rendement défiscalisé) pour couvrir les intérêts hypothécaires supplémentaires.
Pour déterminer le rendement minimum du placement, il faut tenir compte du taux marginal d'imposition.
Explication : un taux marginal d'imposition de 30 % signifie qu'avec un revenu imposable supplémentaire de CHF 1'000.-, CHF 300.- devront être versés aux autorités fiscales. Inversement, si vous bénéficiez d'une déduction sur le revenu imposable (rachat de 2ème pilier, cotisations au 3ème pilier, intérêts débiteurs, travaux de rénovations, etc.) de CHF 1'000.-, vous réaliserez une économie de CHF 300.-. Réduir le revenu imposable grâce à une déduction fiscale, permet le calcul de l'économie d'impôt au moyen du taux marginal d'imposition. Plus le taux marginal d'imposition est élevé, plus l'économie d'impôt est importante.
Exemple : si CHF 100'000.- sont placés, plutôt que de les investir en fonds propres, nous allons (pour compenser le non investissement de CHF 100'000.- de fonds propres) créer un prêt hypothécaire de CHF 100'000.- avec un taux fixe à 10 ans à 3.60%. Si le taux marginal d'imposition est de 40% (revenu imposable d'environ CHF 150'000.-) et étant donné que les intérêts du prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable, vous réaliserez une économie fiscale de 40% sur le taux du prêt hypothécaire. Le taux d'intérêt hypothécaire net sera de 3.60% - (3.60% x 40%) = 2.16%. En imaginant que vous avez placé vos CHF 100'000.- sur un placement vous offrant au minimum 2.50% vous gagnez 0.34% (net d'impôt) sur votre capital de CHF 100'000.-.
Ce n'est pas tout : les intérêts du prêt hypothécaire sont linéaires, vous payerez 2.16% (économie fiscale entendue) sur CHF 100'000.- pendant 10 ans, soit CHF 21'600.-. A contrario, les intérêts rémunérateurs de la caisse de pension sont composés. Votre compte de caisse de pension affichera en fin de première année CHF 100'000.- + (100'000.- x 2.5 %) = CHF 102'500.-, puis l'année suivante, les 2.50% seront comptabilisé sur CHF 102'500.-, soit après 10 ans un total de CHF 128'008.-.
Ce calcul est établi sur la base du taux de rémunération LPP de 2008 (2.5%). Ce calcul doit être adapté en fonction de chaque modification de taux et/ou de législation. Afin de connaître les dernières évolutions, veuilez nous contacter.