Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un crédit à long terme, garanti par un droit de gage immobilier, réalisé par le versement des fonds (en principe en une seule fois) au débiteur qui s'est engagé à payer les intérêts et les amortissements éventuels, selon les termes du contrat.
Dans la pratique bancaire, le terme "hypothèque" désigne souvent à la fois le gage, la créance et le document.
  • Le prêt hypothécaire couvre en général 80% à 85% de la valeur de votre bien immobilier.
  • Les 20% à 15% restant sont les fonds propres. La plupart des organismes de financement scinde cette dette en deux rangs.
  • Le 1er rang couvre 65% à 70% de la valeur du bien et le 2ème rang 20% à 15%.
  • Le 2ème rang, qui doit être amorti à l'âge de la retraite, est généralement plus cher que le 1er rang.


Ce supplément peut être négocié. Certaines banques offrent un prêt au taux du 1er rang sur 100% de la valeur du bien si des titres, une prestation de libre passage ou autres avoirs sont nantis (mis en garantie).

Les établissements financiers prennent en considération trois facteurs pour octroyer un financement immobilier:
  • les fonds propres
    (minimum 15% du prix d'achat augmenté des frais de mutation)
  • les revenus de l'emprunteur
    (les charges théoriques du bien immobilier ne doivent pas excéder le tiers de vos revenus annuels bruts)
  • la valeur du bien.


Afin de déterminer si vos revenus sont suffisants pour l'octroi du prêt, les organismes de financement effectuent le calcul suivant:

Valeur ou prix d'achat du bien immobilier CHF 1'000'000.-
Fonds propres 20% CHF 200'000.-
Frais de mutation (exemple 5%, variant selon les cantons) CHF 50'000.-
Besoin total sans l'impôt sur le retrait éventuel de la LPP et sans les éventuels frais de création de cédule hypothécaire CHF 250'000.-


Dette CHF 1'000'000.- - CHF 200'000.- = CHF 800'000.-
1er rang 65% CHF 650'000.- x 5% = CHF 32'500.-
2ème rang 15% CHF 150'000.- x 6% = CHF 9'000.-
Amortissement 1% de la dette CHF 8'000.-
Frais annexes 1% du prix d'achat ou de la valeur du bien (électricité, chauffage, taxe, entretien, assurance bâtiment, ...) CHf 10'000.-
* Leasing CHF 4'800.-
* Crédit privé CHF 0.-
* Pension alimentaire CHF 0.-
Total des charges CHF 64'300.-
Le total des charges ne doit pas excéder le tiers de vos revenus annuels bruts.
Le revenu minimum sera de		 CHF 64'300.- / 33% = CHF 195'000.-


* si existant, en CHF/an

Il faut préciser que ce mode de calcul est le plus restrictif de la place. Il est possible d'octroyer un prêt avec des revenus inférieurs.

Les conditions et les tendances du marché déterminent la stratégie et le type de prêt à adopter.