Entreprise générale ou architecte
Tout le monde rêve de construire un jour son propre logement. Un jour, ce rêve devient réalité et voilà déjà les premiers choix à entreprendre afin de réaliser au mieux son projet.
En effet, il existe plusieurs partenaires possibles pour construire un bien immobilier. Il est donc important de connaître les différences principales entre ces derniers afin d’orienter son choix vers la solution la plus appropriée à chacun :
Les entreprises générales (EG)
Le concept est très simple. Une société est responsable de construire la maison de A à Z pour un prix forfaitaire qui est déterminé au départ. En fonction du modèle choisi et des modifications souhaitées par rapport au plan de base (plus-values et moins-values), le grand avantage est d’avoir un budget précis et sans surprise.
Dans cette optique, le maître de l’ouvrage choisi tous les aménagements intérieurs du bien immobilier (cuisine, carrelages/parquets/moquettes, salles d’eau, peintures, couleurs, etc.). Au niveau de l’oeuvre par contre, c’est l’entreprise générale qui va effectuer tous les travaux voire sous-mandater certaines sociétés pour divers postes (mais toujours sous sa propre responsabilité). Le client ne pourra donc pas choisir ses partenaires librement. Le but recherché est vraiment de simplifier le projet, le rendre au maximum « standard » afin de gagner du temps et de réduire les coûts.
Le paiement du prix forfaitaire s’effectue ensuite selon un schéma prédéfini, à savoir en tranche et à certains stades d’évolution de la construction (par exemple : 10% à la signature du contrat, 10% à l’ouverture du chantier, 20% à la réalisation de la dalle du sous-sol, 20% après la pose de la charpente, 20% à la mise hors d’eau du bâtiment et 10% à la fin des travaux intérieurs et 10% à la remise des clés). Dans le contrat avec l’entreprise générale, on retrouve le descriptif détaillé de la construction avec des spécifications de tarifs pour les postes importants (ex. CHF 20'000 budget pour la cuisine). Tout changement par rapport au projet de base amène des plus ou moins-values. Il faut être conscient que l’on paie certains montants avant l’exécution des travaux et la confiance doit être de mise !
Du point de vue du financement maintenant, la banque (car les compagnies d’assurances ne peuvent pas financer les crédits de construction, selon les directives de l’OFAP) joue aussi un grand rôle, car elle va également étudier la solvabilité de l’entreprise générale (comptes, bilans et historique de la société). En effet, le risque principal reste la faillite du constructeur. Du fait que les acomptes sont versés en général avant l’exécution du travail proprement dit, si l’entreprise venait à faire défaut, une grande partie du dernier acompte versé serait perdu et ceci sans compter les frais qui devraient être entrepris pour rechercher une autre société acceptant de continuer et finir le projet. Il est donc primordial d’avoir un partenaire sérieux. L’entreprise générale en question devra ensuite ouvrir un compte bancaire auprès du même institut financier que le client. Tous les acomptes seront versés sur ce compte parallèle. Ensuite, c’est la banque qui agit. Elle contrôle l’utilisation des fonds par l’EG et valide chaque mouvement de fonds sur ce compte. Il est primordial que les fonds soient utilisés dans le cadre de la construction et non pas qu’ils servent à financer un autre logement. C’est pour ces diverses raisons que le banquier est un atout dans l’opération et on a tendance à l’oublier, bien souvent par manque de connaissance.
Le mandat d’architecte
Le concept est différent. Les plans de la construction sont établis avec l’architecte. Il faut sélectionner chaque maître d’état, sur la base de soumissions envoyées aux divers entrepreneurs (de la région ou selon recommandation de l’architecte). Un budget est établi par corps de métier. Un vrai rapport de confiance avec ce partenaire est impératif car il est la clé du succès du projet.
De ce fait, le plan financier étant établi en fonction d’appel d’offres, le prix final peut s’avérer légèrement différent du plan initial. Toutefois, chaque facture va être payée directement à l’entreprise concernée et pourra donc être contrôlée. Il va de soi que les paiements s’effectuent après travaux, ce qui en favorise le suivi, exception faite de certaines spécificités (ex. acompte à la commande de la cuisine). Le projet peut facilement être modulé en cours de route et sans grandes restrictions. Par contre, le coût s’en ressentira également suivant les changements demandés.
Concernant le financement, il est également simplifié. L’établissement financier va analyser le projet sur la base du plan financier détaillé par CFC (liste des divers corps de métier utilisés pour la construction avec le budget leur étant attribué). Il n’y a pas besoin d’un contrôle particulier comparativement à l’entreprise générale, bien que, avant le versement de chaque « bon de paiement » aux divers entrepreneurs, la banque vérifie la conformité des factures comparativement au plan financier précédemment établi. Le but de ce contrôle est de pouvoir directement réagir s’il venait à y avoir un surcoût de l’un des postes de la construction et d’entreprendre les mesures nécessaires afin d’y palier (compensation ou diminution d’un autre CFC, augmentation du financement, etc…). A nouveau, on constate le travail « caché » du banquier.
Les entreprises générales (EG)
Le concept est très simple. Une société est responsable de construire la maison de A à Z pour un prix forfaitaire qui est déterminé au départ. En fonction du modèle choisi et des modifications souhaitées par rapport au plan de base (plus-values et moins-values), le grand avantage est d’avoir un budget précis et sans surprise.
Dans cette optique, le maître de l’ouvrage choisi tous les aménagements intérieurs du bien immobilier (cuisine, carrelages/parquets/moquettes, salles d’eau, peintures, couleurs, etc.). Au niveau de l’oeuvre par contre, c’est l’entreprise générale qui va effectuer tous les travaux voire sous-mandater certaines sociétés pour divers postes (mais toujours sous sa propre responsabilité). Le client ne pourra donc pas choisir ses partenaires librement. Le but recherché est vraiment de simplifier le projet, le rendre au maximum « standard » afin de gagner du temps et de réduire les coûts.
Le paiement du prix forfaitaire s’effectue ensuite selon un schéma prédéfini, à savoir en tranche et à certains stades d’évolution de la construction (par exemple : 10% à la signature du contrat, 10% à l’ouverture du chantier, 20% à la réalisation de la dalle du sous-sol, 20% après la pose de la charpente, 20% à la mise hors d’eau du bâtiment et 10% à la fin des travaux intérieurs et 10% à la remise des clés). Dans le contrat avec l’entreprise générale, on retrouve le descriptif détaillé de la construction avec des spécifications de tarifs pour les postes importants (ex. CHF 20'000 budget pour la cuisine). Tout changement par rapport au projet de base amène des plus ou moins-values. Il faut être conscient que l’on paie certains montants avant l’exécution des travaux et la confiance doit être de mise !
Du point de vue du financement maintenant, la banque (car les compagnies d’assurances ne peuvent pas financer les crédits de construction, selon les directives de l’OFAP) joue aussi un grand rôle, car elle va également étudier la solvabilité de l’entreprise générale (comptes, bilans et historique de la société). En effet, le risque principal reste la faillite du constructeur. Du fait que les acomptes sont versés en général avant l’exécution du travail proprement dit, si l’entreprise venait à faire défaut, une grande partie du dernier acompte versé serait perdu et ceci sans compter les frais qui devraient être entrepris pour rechercher une autre société acceptant de continuer et finir le projet. Il est donc primordial d’avoir un partenaire sérieux. L’entreprise générale en question devra ensuite ouvrir un compte bancaire auprès du même institut financier que le client. Tous les acomptes seront versés sur ce compte parallèle. Ensuite, c’est la banque qui agit. Elle contrôle l’utilisation des fonds par l’EG et valide chaque mouvement de fonds sur ce compte. Il est primordial que les fonds soient utilisés dans le cadre de la construction et non pas qu’ils servent à financer un autre logement. C’est pour ces diverses raisons que le banquier est un atout dans l’opération et on a tendance à l’oublier, bien souvent par manque de connaissance.
Le mandat d’architecte
Le concept est différent. Les plans de la construction sont établis avec l’architecte. Il faut sélectionner chaque maître d’état, sur la base de soumissions envoyées aux divers entrepreneurs (de la région ou selon recommandation de l’architecte). Un budget est établi par corps de métier. Un vrai rapport de confiance avec ce partenaire est impératif car il est la clé du succès du projet.
De ce fait, le plan financier étant établi en fonction d’appel d’offres, le prix final peut s’avérer légèrement différent du plan initial. Toutefois, chaque facture va être payée directement à l’entreprise concernée et pourra donc être contrôlée. Il va de soi que les paiements s’effectuent après travaux, ce qui en favorise le suivi, exception faite de certaines spécificités (ex. acompte à la commande de la cuisine). Le projet peut facilement être modulé en cours de route et sans grandes restrictions. Par contre, le coût s’en ressentira également suivant les changements demandés.
Concernant le financement, il est également simplifié. L’établissement financier va analyser le projet sur la base du plan financier détaillé par CFC (liste des divers corps de métier utilisés pour la construction avec le budget leur étant attribué). Il n’y a pas besoin d’un contrôle particulier comparativement à l’entreprise générale, bien que, avant le versement de chaque « bon de paiement » aux divers entrepreneurs, la banque vérifie la conformité des factures comparativement au plan financier précédemment établi. Le but de ce contrôle est de pouvoir directement réagir s’il venait à y avoir un surcoût de l’un des postes de la construction et d’entreprendre les mesures nécessaires afin d’y palier (compensation ou diminution d’un autre CFC, augmentation du financement, etc…). A nouveau, on constate le travail « caché » du banquier.