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Auteur : dl

De nouvelles possibilités pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire

L’augmentation des prix de l’immobilier, combinée aux critères de tenue des charges élevés et rigides, rendent la réalisation du rêve d’acheter son propre logement plus difficile. Les taux hypothécaires les plus bas de l’histoire n’y changent pas grand-chose. En effet, la hausse des prix de l'immobilier signifie qu'en plus de capitaux propres plus importants, vous avez également besoin d'un revenu nettement plus élevé, afin de répondre aux exigences des prestataires hypothécaires pour l'octroi d’un financement.  Les nouveaux modèles de calcul et de financement alternatifs proposés par des partenaires exclusifs du groupe MoneyPark permettent désormais un examen au cas par cas de la situation financière de l’emprunteur hypothécaire, hors des critères d’octroi rigides exigés par les banques. De nouvelles possibilités se profilent donc pour les emprunteurs hypothécaires qui rêvent de posséder leur propre maison.

 

 

Les prix de l’immobilier et les salaires nominaux n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Toutefois, alors que le prix des logements a augmenté d'environ 70 % au cours des 20 dernières années, les salaires n’ont augmenté que d’environ 25 % sur la même période. La forte hausse de la valeur des biens immobiliers occupés par leur propriétaire est principalement due à la demande qui, bien qu’étant élevée, reste constante et durable. Comparé au marché des biens de rendement, on ne peut donc pas parler de tendances à la surchauffe. Cependant, alors que les prix n'ont cessé d’augmenter et que les taux hypothécaires sont tombés à des niveaux historiquement bas, les critères pour l’octroi des hypothèques n'ont pas été assouplis, bien au contraire. Au cours des dernières années, l’octroi d’hypothèques par les banques, qui dominent le marché, est devenu de plus en plus restrictif, sans que le risque sur le marché immobilier n’ait changé. Cette décision des autorités de régulation est avant tout motivée par des considérations de risque: si les critères d’octroi sont assouplis, la demande de biens immobiliers continuera d’augmenter et entraînera une hausse encore plus forte des prix. Mais le fait est que la Suisse présente l’un des taux de propriétaires le plus bas au monde, avec 39%.

Les critères de tenue des charges traditionnels sont questionnés

Depuis des années, la plupart des prestataires hypothécaires calculent la tenue des charges en considérant un taux d'intérêt théorique d’environ 5%, et des coûts d'amortissement et frais accessoires s’élevant à 1% de la valeur de l’immeuble. Tous ces critères sont utilisés de manière standard, indépendamment de la situation financière individuelle des clients. Le taux indicatif, qui est à l’origine une valeur moyenne historique des taux hypothécaires, semble cependant beaucoup trop élevé dans un contexte de très faibles taux d’intérêts qui dure depuis des années. Initialement conçu pour permettre aux emprunteurs hypothécaires de rester propriétaire de leur logement même en cas de hausse des taux d’intérêt, le taux d'intérêt théorique rend impossible l’accession à la propriété pour une catégorie de population toujours plus large.

 

Le marché hypothécaire est toutefois en évolution constante et s’adapte en permanence aux conditions actuelles. De nouveaux prestataires hypothécaires arrivent sur le marché et utilisent des modèles de financement plus individuels. Au lieu d’évaluer la tenue des charges avec le calcul forfaitaire désuet, ils ont davantage recours à des calculs de tenue des charges individualisés, qui prennent en compte la situation personnelle et financière globale de l’emprunteur. Ainsi, non seulement le montant du revenu est pris en compte, mais aussi son potentiel de croissance et l'âge de l’emprunteur hypothécaire. Il en résulte des solutions nouvelles et sur-mesure qui n’augmentent pas les risques pour les emprunteurs et les prêteurs. L'état du bien est également pris en compte dans le montant du calcul des frais accessoires.

 

Entrée retentissante sur le marché hypothécaire

ELAN Suisse Hypotheken SA, un prestataire hypothécaire, a délibérément décidé de franchir le pas. Désormais, MoneyPark prendra en charge la distribution des hypothèques d’ELAN, ainsi que l’ensemble du conseil et de l’assistance client pour toute la Suisse. Le produit d’ELAN élargit l’offre pour les emprunteurs grâce à des critères d’attribution personnalisés, et confère plus de flexibilité pour réaliser le rêve de posséder son propre logement. ELAN propose aux clients qui disposent des 20% de fonds propres habituels sur le marché et d’une bonne solvabilité des hypothèques à taux fixe à long terme d’une durée de 10 à 15 ans. Pour l’octroi d’hypothèques, ELAN adopte une approche personnalisée de la situation de chaque client, qui prend aussi en compte, par exemple, la nature et le niveau du revenu. En ce qui concerne le refinancement des hypothèques, ELAN a conclu un accord avec la banque internationale Goldman Sachs. Un refinancement sur le marché des capitaux est prévu à moyen et long terme, pour permettre aux investisseurs d’investir sur le marché hypothécaire suisse.

 

Un modèle pour le futur

Le recours croissant à des examens de financement individualisés constitue une nouvelle étape importante sur le chemin d'un marché hypothécaire le plus accessible possible pour le client et devrait donc être salué. Même s’il existe désormais des prestataires hypothécaires qui génèrent plus de volume hypothécaire grâce aux critères de financement personnalisés, celui-ci sera trop faible pour avoir une influence réelle sur les prix de l’immobilier. Comme mentionné précédemment, la demande de biens immobiliers est déjà élevée, mais également constante et stable, aujourd'hui. Dans l’ensemble, les autres facteurs, tels que le développement macroéconomique, les normes de régulation ou les mesures d’immigration, ont une influence beaucoup plus forte sur les prix de l’immobilier et le marché hypothécaire.

 

Les nouveaux prestataires et les nouveaux modèles de financement alternatifs devraient permettre, de plus en plus, de réaliser les rêves d’accession à la propriété. Non seulement les propriétaires sont plus satisfaits de leur situation de logement que les locataires, mais les faibles taux d'intérêt d'aujourd'hui permettent également d'économiser jusqu’à 50 % des coûts de logement par rapport au loyer. Chaque financement réalisé a donc une influence positive individuelle sur le pouvoir d’achat personnel.

 

Accès par le biais d'un conseil hypothécaire indépendant

Bien que toutes sortes de prestataires et d’offres hypothécaires stimulent le marché, ils le rendent également vaste, confus et complexe. Plus une demande de financement est personnalisée, plus il devient difficile pour l'emprunteur de trouver le bon partenaire financier dans la jungle des offres. Si l’acheteur potentiel d'un logement se tourne uniquement vers sa banque habituelle, il court le risque de se voir proposer une offre qui n’est pas compétitive, voire même d’être recalé.

 

Les spécialistes hypothécaires indépendants peuvent remédier à cela. Les clients du groupe MoneyPark reçoivent non seulement un conseil personnalisé et individuel, mais bénéficient aussi d’un accès à un large choix inégalé de plus de 100 prestataires hypothécaires, parmi lesquels des banques, des compagnies d’assurance et des caisses de pension. Nous connaissons très bien le marché et savons quels sont les partenaires qui répondent le mieux aux situations individuelles de chaque client et qui peuvent proposer des solutions de financement complexes qui sortent du cadre habituel. En tant que leader incontesté sur le marché du conseil hypothécaire indépendant, notre ambition est également de pouvoir, à tout moment et en tous lieux, offrir les offres les plus attractives à nos clients. Nous serons ainsi en mesure d’aider encore de nombreux emprunteurs à réaliser leur rêve de posséder leur propre maison.

 

 

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