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Auteur : Davina Carrel

Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une série d’articles. Aujourd’hui, nous vous expliquons qu'il est bel et bien possible d’utiliser plus de 10% de sa LPP…

Contrairement aux idées reçues, les preneurs de crédit doivent apporter au moins 10% de la valeur du bien immobilier sous la forme de fonds propres qui ne proviennent pas de la mise en gage ou d'un retrait anticipé des avoirs de prévoyance au titre du deuxième pilier. Cette directive a pour but de réduire la mise en danger des capitaux de prévoyance et des rentes futures.

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et l'Association suisse des banquiers (ASB) ont instauré une directive d’autorégulation, entrée en vigueur le 1er juillet 2012 qui prescrit un niveau minimal des fonds propres à détenir par les preneurs de crédit, ainsi qu’une obligation d'amortissement minimale.

Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 80% du prix d’achat du bien immobilier ou, si elle est plus faible, de la valeur retenue par l’établissement prêteur. Les 20% manquants représentent donc les fonds propres.

À ceux-ci viennent s’ajouter les frais d’achat (impôt communal et cantonal, frais d’inscription au registre foncier, TVA, frais et honoraires du notaire). Ces frais ne peuvent pas être financés par les avoirs de la caisse de pension. Sur le canton de Vaud par exemple, ils représentent environ 5% du prix de vente.

Il est nécessaire de fournir au moins 10% de fonds propres cash, c’est-à-dire qui ne proviennent pas de la caisse de pension ni de prêts remboursables. C’est donc 15% du prix d’achat dont il faut disposer hors caisse de pension.

Quant aux sources de fonds propres ; on peut citer l’épargne et les placements financiers, le 3ème pilier, les assurances vie, la donation, le prêt familial sans intérêts et sans remboursement, un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire, les travaux personnels lors d’une rénovation ou construction ou encore le crédit Lombard.

Pour le solde restant des fonds propres, ceux-ci peuvent provenir des avoirs de la caisse de pension, que l’on peut retirer ou mettre en nantissement.

En parallèle, il y a aussi la règle dite « du tiers » qui doit être respectée. Hormis les 20% de fonds propres, il faut disposer d’un revenu minimum pour obtenir un financement hypothécaire. C’est une manière pour l’établissement financier de s’assurer que le client, à long terme, a les reins suffisamment solides pour payer et assumer les charges liées à son financement.

Bien que certains prestataires aient assoupli cette règle, la norme veut que les charges liées à la maison (hypothèques, amortissement et entretien) ne dépassent pas le tiers du revenu brut annuel du débiteur.

Dans le cas où les revenus bruts annuels ne suffisent pas à obtenir un financement hypothécaire de 80% de la valeur du bien, les fonds provenant des avoirs de la caisse de pension peuvent être utilisés pour compenser la différence. Jusqu’à l’âge de 50 ans, il n’y a pas de limite de retrait pour les capitaux disponibles sur les fonds de pension pour l’achat d’une résidence principale. Ainsi l'utilisation de sa LPP n'est pas limitée à 10%.

Chez DL MoneyPark, vous bénéficiez d’un conseil global et nous ne pouvons que vous conseiller de prendre rendez-vous avec un de nos spécialistes pour vous accompagner au mieux sur l’utilisation de vos fonds propres, sur votre projet immobilier et sur les revenus considérés. Ensemble, nous définirons les fonds propres qui seront indispensables pour l’obtention du crédit nécessaire à l’achat désiré.

En définitive, notre volonté est de trouver la meilleure solution possible en tenant compte de plusieurs paramètres, à savoir :

  • Obtenir les meilleures conditions de prêt hypothécaire
  • Optimiser la fiscalité afin de payer moins d’impôts
  • Protéger le bien immobilier et la famille en tenant compte de la situation à la retraite et des couvertures en cas de décès ou d’invalidité
  • Maintenir au mieux les prestations de la caisse de pension

Céline Tétaz Renaud
ct@d-l.ch | 022 747 10 16