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Auteur : Juliane

Fausse croyance n°7 - "Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire"

On dit souvent que, lors d’un achat immobilier, l’établissement financier ne pourra vous financer qu’à hauteur de 80% maximum du montant total. Cette affirmation semble correcte puisqu’il faut disposer de 20% du montant de l’achat en fonds propres de départ.

Or, la réalité est parfois bien différente. Sur le marché hypothécaire, vous trouverez des partenaires susceptibles de vous prêter jusqu’à 100% du montant total de votre achat immobilier. Attention tout de même, tout le monde ne peut prétendre à un tel financement. Ce type de montage spécifique doit répondre à des critères très précis.

Prenons ensemble les différents points pour obtenir un financement supérieur à 80%.

Hormis le montant réservé pour les frais d’achat (environ 5% dans le canton de Vaud), il faut disposer d’un montant correspondant aux 20% réglementaires. Jusque-là, rien de nouveau.

Pour pouvoir prétendre à un financement dit « optimisé », soit au-delà des 80% standards, le premier critère porte sur la composition de vos fonds propres.

Le plus courant est de constituer la moitié de vos fonds propres à travers des avoirs de prévoyance du 2ème pilier. L’établissement prêteur prendra alors en nantissement ces avoirs et pourra, en compensation de cette garantie, vous prêter sa contre-valeur.

Une autre possibilité est de recourir à des avoirs de 3ème pilier disponibles soit sur un compte bancaire, soit en valeur de rachat d’assurance-vie. À nouveau, l’établissement financier prendra en nantissement ce montant et vous prêtera la somme équivalente.

Cependant, afin que l’établissement prêteur valide le financement, il faudra que vos revenus soient estimés suffisants pour en assumer les charges. Pour le déterminer, le prestataire financier effectuera un calcul de risque. La charge théorique ne devra pas dépasser le tiers de vos revenus bruts, afin de conserver le fameux ratio de 33%.

Prenons l’exemple suivant :

Achat immobilier : 1'500'000 CHF

Fonds propres disponible : 375'000 CHF

  • 150'000 CHF d’avoirs de 2ème pilier
  • 150'000 CHF d’épargne personnelle
  • 75'000 CHF du 3ème pilier

Voici le calcul théorique effectué par l’établissement financier :

Montant du financement : 1'425'000 CHF (soit 95% de la valeur totale)

Intérêts théoriques à 5% : 71'250 CHF

Amortissement : 28'350 CHF

L’amortissement correspond au 2ème rang (la partie du prêt dépassant les 66,66% de la valeur du bien) sur 15 ans.

Frais d’entretien à hauteur de 1% : 15'000 CHF

Charge théorique annuelle : 114'600 CHF

Il faudra au minimum 347'273 CHF ((71'250 + 28'350 + 15'000)/33%) de revenu annuel pour valider le montage et pour garantir que les charges n’excèdent pas les 33% de votre revenu annuel.

Attention, les crédits privés, les leasings ou autres crédit hypothécaires sont autant de charges qui viendront diminuer votre revenu.

En finalité, quelle est l’utilité d’un financement optimisé ?

  • Préserver ses avoirs du 2ème pilier : cela permet de ne pas péjorer les prestations de retraite et de garder son potentiel de rachat dans le 2ème pilier intact. Tout montant injecté dans le 2ème pilier est déductible fiscalement. Il est aussi rémunéré au minimum selon les taux d’intérêts LPP, soit actuellement 1%.
  • Sauvegarder son patrimoine financier : cela permet d’effectuer des rachats dans le 2ème pilier, d’investir dans un autre bien ou dans de potentiels placements, d’effectuer des travaux de rénovations (déductibles fiscalement) ou encore de réaliser des donations auprès de ses enfants.

Chez DL MoneyPark, vous bénéficierez d’un accompagnement complet. Votre conseiller effectuera une étude de financement détaillée qui abordera tous les impacts liés à votre acquisition immobilière. Le financement optimisé, s’il est possible, est une excellente opportunité pour préserver votre patrimoine et améliorer votre situation fiscale.

Arthur Petit

ape@d-l.ch | 022 747 10 12

Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :