La fiscalité autour du financement immobilier

par / 24 August 2018

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier ou du renouvellement d’un prêt, la fiscalité tient une place prépondérante au sein de l’opération. En outre, les conseillers DL cherchent systématiquement l’équilibre entre la charge fiscale et les intérêts hypothécaires afin d’obtenir le financement qui sera le plus avantageux. Cette approche est génératrice d’importantes économies à long terme et justifie toute l’importance stratégique d’allier trois domaines d’expertise : la banque, l’assurance et la fiscalité.

Lorsqu’on devient propriétaire, de nouveaux impôts et taxes viennent s’ajouter à ceux que connaît un locataire. En premier lieu, il y a les droits de mutation. Ce sont des impôts que l’on paie au canton et à la commune, basés sur le prix d’achat du bien. Vient s’ajouter également le droit de timbre pour la création de la cédule hypothécaire, papier valeur servant de garantie au créancier. Ces charges font partie intégrante des frais d’achat, appelés plus communément les « frais de mutation ». Ensuite, apparait l’impôt foncier qui est un impôt communal que l’on paie sur la base de l’estimation fiscale du bien. Sans oublier les impôts qui sont liés au retrait de capitaux de prévoyance (2ème  pilier / 3ème pilier), pour autant qu’on y ait recours.

Une fois propriétaire, la valeur locative vient se greffer sur les revenus. Celle-ci fait couler beaucoup d’encre par sa remise en question permanente et il est possible qu’elle vienne à être supprimée un jour ou l’autre. Mais qu’elle est-elle ?

La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute au revenu de chaque contribuable. Elle est déterminée en fonction du bien immobilier, selon des critères spécifiques cantonaux. Sur Vaud, par exemple, celle-ci se base sur la surface habitable du bien, la commune ou encore l’année de construction. Un revenu supplémentaire est ainsi déterminé. Quelle est sa raison d’être ? Un propriétaire peut déduire les intérêts du prêt hypothécaire ainsi que les frais d’entretien, alors que le loyer d’un locataire n’est pour ainsi dire pas déductible, tout comme ses charges. Pour mettre tout le monde sur un pied d’égalité, le fisc a intégré la valeur locative. Chez DL, nous pensons qu’elle n’est pas dénuée de sens du fait qu’elle implique justement, dans notre système actuel, la déductibilité des intérêts hypothécaires. De ce fait, elle représente un outil intéressant pour mettre en place des stratégies d’optimisation fiscales grâce au financement. Rappelons également que la déduction des intérêts du prêt hypothécaire à un effet compensatoire vis-à-vis d’une augmentation des taux d’intérêts : plus d’intérêts signifie moins d’impôts et inversement, ce qui équilibre le budget.

Une autre notion qui interviendra dans la fiscalité du propriétaire, tout comme celle du locataire d’ailleurs, est le taux marginal d’imposition. Il s’agit d’une donnée qu’on utilise pour calculer, en partant du revenu imposable actuel, l’impact d’une augmentation de revenu imposable, soit pour chaque franc que l’on gagne en plus et, à l’inverse, la diminution d’impôt pour chaque franc en moins.

Prenons l’exemple d’un couple marié, résident sur le canton de Vaud, avec un revenu imposable de CHF 100’000 par année. Le couple aura un taux marginal d’imposition qui sera de l’ordre de 30%. Cela signifie qu’à chaque CHF 1’000 de plus de revenu, il y aura environ CHF 300 pour le fisc. Réciproquement, dans la situation inverse : si le revenu diminue de CHF 1’000, c’est CHF 300 d’économisé en terme d’impôts.

Une stratégie de financement optimale va mettre les diverses formes d’optimisations fiscales au premier plan.  À titre d’exemple, nous pouvons citer l’octroi d’un prêt représentant plus de 80% du prix du bien, que certains établissements financiers acceptent moyennant le nantissement des avoirs de 2ème pilier/3ème pilier. Cette opération a le double avantage de maintenir des couvertures de risque au sein de la caisse de pension et la possibilité de pouvoir procéder à des rachats d’années de cotisation, déductibles fiscalement et donc impactant pour le contribuable. Un second exemple qui peut être donné est l’échelonnement des travaux d’entretien et autres rénovations sur différentes années fiscales, en ajustant ceux-ci à des fins d’économies d’impôts pour le propriétaire.

La fiscalité interviendra aussi en cas de revente du bien avec, en outre, l’impôt sur le gain immobilier, calculé sur plusieurs facteurs dont le premier est évidemment la différence entre prix d’achat et prix de vente, de laquelle on va pouvoir soustraire quelques déductions (notamment les frais de courtage, droits de mutation, travaux à plus-value,  pénalités de résiliation anticipée du prêt, etc.). Le nombre d’années de possession et d’occupation du bien immobilier aura également un impact important sur cet impôt.

En définitive, la fiscalité tiendra une place centrale dans la vie financière du propriétaire et mérite d’être considérée minutieusement à chaque étape. Dans l’exercice de notre métier, nous calculons avec précision et complétude tous ces impacts et les intégrons de manière personnalisée dans chaque stratégie financière.

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